住宅小區(qū)地下車庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)議探討

一、問(wèn)題的提出

? ?自2013年南京市鼓樓區(qū)法院落判全國(guó)首例小區(qū)車庫(kù)之爭(zhēng)，上海、廣州、深圳、海南、福建等地紛紛出現(xiàn)了本地區(qū)的“首例小區(qū)車庫(kù)糾紛”。但非常遺憾的是，梳理各地涉及住宅小區(qū)地下車庫(kù)的判決發(fā)現(xiàn)：各地即使在2007年《物權(quán)法》出臺(tái)之后，也存在司法裁判走向不一，判決結(jié)果完全相反的現(xiàn)象。我們舉出以下典型案例，引出本文將要探討的問(wèn)題：

（一）南京鼓樓區(qū)法院全國(guó)首例小區(qū)車庫(kù)糾紛

? ?在南京鼓樓區(qū)法院審理的“星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)與被告江蘇星漢置業(yè)有限公司車庫(kù)糾紛案”中，被告星漢置業(yè)公司按相關(guān)規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)建設(shè)36個(gè)車庫(kù)（實(shí)際建設(shè)59個(gè)，超規(guī)劃建設(shè)23個(gè)），為獨(dú)立于商品房建筑面積的部分，但未取得獨(dú)立的銷售許可證。建成后小區(qū)土地使用權(quán)面積為7697.60平方米，共用分?jǐn)偯娣e亦同。后被告將車庫(kù)向小區(qū)業(yè)主出售，使用年限同商品房。現(xiàn)已出售35個(gè)車庫(kù)，剩余由物業(yè)公司出租給業(yè)主。業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主要求被告歸還車庫(kù)遭到拒絕，遂訴至法院。原告認(rèn)為地下車庫(kù)作為小區(qū)公共配套設(shè)施應(yīng)屬全體所有，要求被告移交剩余車庫(kù)，就不能的移交的車庫(kù)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)。法院經(jīng)審理后認(rèn)為小區(qū)業(yè)主實(shí)際對(duì)其中29個(gè)車庫(kù)享有占有、使用、收益、處分權(quán)。鑒于被告已交付了24個(gè)車庫(kù)，剩余5個(gè)車庫(kù)已實(shí)際出售給其他業(yè)主，故判決被告支付5個(gè)車庫(kù)對(duì)應(yīng)的出售價(jià)款50,0000元作為賠償。

（二）上海第一中院“今天花園”小區(qū)地下車庫(kù)糾紛

? ?在上海市第一中級(jí)人民法院終審的“上海閔行市政公司訴上海某物業(yè)公司、今天花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)車庫(kù)糾紛案”中，上海市閔行區(qū)“今天花園”由案外人上海貴都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建造，2002年開始銷售，2007年開發(fā)商銷售完后，將小區(qū)設(shè)施設(shè)備全部移交給了業(yè)委會(huì)，包括地下車庫(kù)鑰匙、圖紙以及從2002年開始收取的地下車庫(kù)停車費(fèi)歷年結(jié)余等。2008年貴都房產(chǎn)公司補(bǔ)辦了地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)證并于2009年1月將之轉(zhuǎn)讓給閔行市政公司，辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。后閔行市政以此為據(jù)訴至法院請(qǐng)求業(yè)委會(huì)移交車庫(kù)并交付使用地下車庫(kù)的相關(guān)費(fèi)用。一審法院認(rèn)為原告提供的移交文件“并不能認(rèn)定貴都房產(chǎn)公司有將地下車庫(kù)贈(zèng)與小區(qū)業(yè)委會(huì)的意思表示，更沒(méi)有相應(yīng)的書面合同”，判決支持閔行市政的請(qǐng)求，駁回了業(yè)委會(huì)的訴求，二審維持原判。

上述兩個(gè)案件審理及判決爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要在于地下車庫(kù)權(quán)屬界定問(wèn)題，在《物權(quán)法》框架下，究竟是屬于開發(fā)商所有還是全體業(yè)主所有，亦或依據(jù)車位配套的相關(guān)規(guī)定部分屬于業(yè)主所有，還是遵照 “誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”原則確定歸屬？地下停車庫(kù)是否可以單獨(dú)進(jìn)行權(quán)屬登記或者頒發(fā)單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證？依據(jù)又是什么？這對(duì)地下停車庫(kù)的歸屬權(quán)又將產(chǎn)生怎樣的影響？

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二、我國(guó)住宅小區(qū)地下車庫(kù)權(quán)屬主要學(xué)說(shuō)評(píng)析

（一）地下停車庫(kù)的概念和分類

? ?住宅小區(qū)地下車庫(kù)是指建在建筑物地基層的地下或半地下停車場(chǎng)所，或獨(dú)立的頂面低于地表或高于地表面的地下或半地下停車場(chǎng)所。現(xiàn)實(shí)生活中，地下車庫(kù)主要有幾種類型：（1）利用人防工程結(jié)建的地下車庫(kù)，兼具停車和人防雙重功用。人防工程的建設(shè)主要依據(jù)《人民防空法》第22條：“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。”（2）依據(jù)相關(guān)規(guī)定為小區(qū)公共配套設(shè)施的建設(shè)地下車庫(kù)，建設(shè)部頒布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》第 6.0.5 條規(guī)定：“居住區(qū)內(nèi)公共活動(dòng)中心、集貿(mào)市場(chǎng)和人流較多的公共建設(shè)（如商場(chǎng)、醫(yī)院等），必須配建公共停車場(chǎng)（庫(kù)）”；第 8.0.6 條規(guī)定：“居民汽車停車率不應(yīng)小于 10%；居民區(qū)內(nèi)地面停車率不宜超過(guò) 10％；居民停車場(chǎng)、庫(kù)的布置應(yīng)留有必要的發(fā)展余地。”。而且上述規(guī)定為強(qiáng)制性規(guī)范，換言之建地下設(shè)車庫(kù)是房地產(chǎn)開發(fā)商的法定義務(wù)，與小區(qū)內(nèi)的道路、綠地等均為小區(qū)公共配套設(shè)施的一部分。（3）開發(fā)商超過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)自行建造的地下車庫(kù)，該類車庫(kù)包括經(jīng)過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可和未經(jīng)建設(shè)工程規(guī)劃許可建造的車庫(kù)兩種類型。配建一定比例的地下車庫(kù)是開發(fā)商的法定義務(wù)，但出于盈利目的，通常情況下開發(fā)商在經(jīng)過(guò)合法審批后，取得相應(yīng)的建設(shè)規(guī)劃許可證后還會(huì)建造一定數(shù)量的地下車庫(kù)用于滿足小區(qū)停車需要，并賺取利潤(rùn)。

在確定地下停車庫(kù)歸屬問(wèn)題上，現(xiàn)行物權(quán)法等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定過(guò)于寬泛，具有不確定性。這些都在一定程度上助推了學(xué)界關(guān)于地下車庫(kù)權(quán)屬的爭(zhēng)論。我們?cè)谑崂肀姸鄬W(xué)者觀點(diǎn)基礎(chǔ)上，發(fā)現(xiàn)目前有關(guān)地下停車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題主要有4種學(xué)說(shuō)，分別是行政判斷說(shuō)、約定歸屬說(shuō)、投資利益歸屬說(shuō)、空間關(guān)系說(shuō)。

（二）關(guān)于地下車庫(kù)的主要學(xué)說(shuō)及評(píng)析

? ?第一，行政判斷說(shuō)。即根據(jù)行政機(jī)關(guān)依據(jù)政府職能作出的具體行政行為作為判斷地下停車庫(kù)權(quán)屬的依據(jù)。如經(jīng)有關(guān)部門許可辦理地下車庫(kù)權(quán)屬登記或取得以地下車庫(kù)為標(biāo)的的物業(yè)建設(shè)許可及銷售許可等。

? ?第二，約定歸屬說(shuō)。依文義理解，就是開發(fā)商與業(yè)主通過(guò)協(xié)議約定的方式來(lái)明確地下車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題。主要的法律依據(jù)是《物權(quán)法》第74條第2款之規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”

? ?第三，投資利益歸屬說(shuō)。該學(xué)說(shuō)以地下車庫(kù)的建造成本或者地下車庫(kù)權(quán)屬變動(dòng)時(shí)支付的價(jià)款為投資成本，投資人即為所有權(quán)人，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)就是“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”。投資成本分為建設(shè)投資成本和實(shí)物成本，資金投放系貨幣性質(zhì)的“建設(shè)投資成本”，而“容積率”和“面積公攤”則屬于實(shí)物成本。以建造成本投資為例，主要看地下車庫(kù)是否屬于公攤于小區(qū)建筑面積當(dāng)中，是否計(jì)入小區(qū)的容積率之中。也就是說(shuō)開發(fā)商建造地下車庫(kù)的成本是否已經(jīng)分?jǐn)偟椒课輧r(jià)值之中，從而鎖定所有權(quán)人。

? ?第四，空間關(guān)系說(shuō)。所謂空間關(guān)系說(shuō)就是看地下車庫(kù)是否構(gòu)成專有部分或者專有部分從物或者重要成分。進(jìn)而言之就是根據(jù)地下車庫(kù)與相應(yīng)地上建筑物的空間關(guān)系判斷車庫(kù)的最終權(quán)屬。而地下車庫(kù)需要構(gòu)成專有部分，則以以存在相應(yīng)的土地使用權(quán)為基礎(chǔ)。

? ?筆者以為，上述四種學(xué)說(shuō)均在不同程度上存在一定的弊端。首先，行政判斷說(shuō)依據(jù)具體行政行為等作為界定地下車庫(kù)權(quán)屬的依據(jù)，頗有“首尾不相顧”之嫌，存在著明顯的漏洞。在“司法最終裁決”原則下，所謂的行政判斷并非是這類物權(quán)糾紛解決的最終依據(jù)。當(dāng)據(jù)以作出地下車庫(kù)權(quán)屬界定的行政判斷被司法判決或裁定推翻之際，也是其理論崩坍之時(shí)。其次，約定歸屬說(shuō)的不足并不在于理論上缺陷，而在于面對(duì)現(xiàn)實(shí)的無(wú)力。有《物權(quán)法》第74條作支撐，約定歸屬說(shuō)似乎有成為蓋棺定論之說(shuō)的趨勢(shì)。然細(xì)究之，該條規(guī)定似乎僅限于“停車位、停車庫(kù)已經(jīng)被登記為一項(xiàng)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)之時(shí)，其上存在著一項(xiàng)獨(dú)立于建筑物區(qū)分所有權(quán)的停車位、停車庫(kù)的所有權(quán)，可以單獨(dú)買賣”的情形。而面對(duì)未登記的其他情形則蒼白無(wú)力。并且根據(jù)《物權(quán)法》第30條：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”地下停車庫(kù)應(yīng)自開發(fā)商取得相應(yīng)建筑許可證，并最終建成驗(yàn)收，其所有權(quán)就歸屬于開發(fā)商。既然如此，與其說(shuō)是“約定歸屬”，毋寧說(shuō)是依據(jù)與開發(fā)商之間關(guān)于地下車庫(kù)的出售、出租合同等，在支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)后取得相應(yīng)的所有權(quán)、處分權(quán)、使用權(quán)。況且，本身有合法清晰明確的所有權(quán)才是約定歸屬的基礎(chǔ)，如果所有權(quán)本就不歸屬于開發(fā)商，還能通過(guò)約定歸屬于開發(fā)商嗎？

? ?再次，關(guān)于“投資利益歸屬說(shuō)”，實(shí)質(zhì)而言便是成本收益說(shuō)，誰(shuí)投資建設(shè)地下車庫(kù)，付出了相應(yīng)的成本，便對(duì)應(yīng)享有其收益（地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)）。但因地下車庫(kù)建設(shè)屬于對(duì)于建筑范圍內(nèi)空間的利用，因此必然涉及容積率以及面積公攤問(wèn)題。但該種學(xué)說(shuō)從實(shí)操角度來(lái)講，則較為存在應(yīng)用障礙。首先，市場(chǎng)決定商品價(jià)格，房?jī)r(jià)也不例外。質(zhì)言之，房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)上的供求關(guān)系決定，而與建造成本或者開發(fā)商所稱的利潤(rùn)率并無(wú)太大的直接因果關(guān)系。退而論之，即使我們“認(rèn)為”房?jī)r(jià)的高低是與建造成本存在一定意義上的因果聯(lián)系，那么開發(fā)商會(huì)在交易中依據(jù)“誠(chéng)實(shí)信用原則”告知真實(shí)的建造成本和利潤(rùn)率嗎？當(dāng)然不會(huì)，也許只有在訴訟的法庭上依靠法庭依申請(qǐng)或職權(quán)調(diào)取的相關(guān)證據(jù)才能讓真相浮現(xiàn)。

? ?最后，“空間關(guān)系說(shuō)”從地下車庫(kù)與所在土地的空間位置，所處建筑（群）的形態(tài)，與其他建筑物或建筑設(shè)施的空間關(guān)系，以及物理建造等角度來(lái)判斷其歸屬。這種學(xué)說(shuō)的合理在于因循了停車庫(kù)屬于對(duì)于空間的利用之目的思路。因此明晰了空間的權(quán)屬也就界定了地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)。既然是空間歸屬，則只需按照建筑物區(qū)分所有的一般規(guī)則處理。因?yàn)榈叵峦＼噹?kù)與上層建筑物天然的空間依附關(guān)系，因此這種學(xué)說(shuō)視角下通常會(huì)認(rèn)為實(shí)際情況中地下停車庫(kù)歸屬為業(yè)主所有。其不足之處則在于忽視了除依據(jù)建設(shè)部頒布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》強(qiáng)制性規(guī)范要求配建一定比例的地下車庫(kù)外，開發(fā)商自行建造地下車庫(kù)也需要巨大的成本，因此倘若完全按照空間關(guān)系說(shuō)來(lái)判斷，不加區(qū)分，所有的地下停車庫(kù)均歸屬于全體業(yè)主，則會(huì)造成新的不公平。

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三、我國(guó)住宅小區(qū)地下車庫(kù)權(quán)屬法律規(guī)范現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

? ?在《物權(quán)法》頒布之前，關(guān)于地下車庫(kù)、車位的全國(guó)性立法缺失，因此關(guān)于地下車庫(kù)的法律規(guī)范主要為地方性法律法規(guī)規(guī)章等。

（一）《物權(quán)法》出臺(tái)前一些地方關(guān)于車庫(kù)權(quán)屬的相關(guān)規(guī)定及存在的問(wèn)題

? ?如上海市2006年頒行的《上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定》第7條（土地使用權(quán)范圍內(nèi)）中規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)依法實(shí)施建設(shè)；竣工后，該地下建（構(gòu)）筑物的外圍實(shí)際所及的地下空間范圍為其地下土地使用權(quán)范圍。”因此，地下土地使用權(quán)的正當(dāng)性已經(jīng)被實(shí)踐所確認(rèn)，地下車庫(kù)有對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)存在，可以成為專有權(quán)的標(biāo)的，實(shí)踐中也可以取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書。在權(quán)屬正當(dāng)?shù)那疤嵯麻_發(fā)商擁有對(duì)地下車庫(kù)處分權(quán)利。而早先上海市房屋土地資源管理局制定的《關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫(kù)（位）租售問(wèn)題的暫行規(guī)定》（滬房地資市【2003】6號(hào)），這個(gè)規(guī)定允許開發(fā)商將地下車庫(kù)進(jìn)行租售。因此地下車庫(kù)符合理論上成為專有權(quán)標(biāo)的的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)，車庫(kù)的建筑面積也有對(duì)應(yīng)的地下土地土地使用權(quán)，符合房地產(chǎn)權(quán)屬證書的強(qiáng)制性標(biāo)。

? ?北京市國(guó)土資源和房屋管理局于2003年頒行的《北京市關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位銷售、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的通知》第五條：“五、銷售的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購(gòu)買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。”相較而言，北京地區(qū)關(guān)于地下車庫(kù)控制較為寬松，可以頒發(fā)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證書，也能夠自由的進(jìn)行交易。

? ?武漢市房產(chǎn)管理局于 2003 年出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步明確房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記發(fā)證工作中有關(guān)問(wèn)題的意見》規(guī)定了辦理車位登記的必備條件：“第一、在已審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)中有明確用途（泊車、商用等）的認(rèn)定；第二、車庫(kù)、車位權(quán)利歸屬的界限標(biāo)識(shí)必須是固定的，并且建設(shè)施工過(guò)程中其施工設(shè)計(jì)圖必須與建造完成的車庫(kù)、車位的實(shí)際現(xiàn)狀保持一致性；第三、為車位辦理房屋所有權(quán)登記其建筑面積必須符合房屋建筑面積的基本條件。”但沒(méi)有明確車位所有權(quán)的屬性。

? ?綜上可知，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、定分止?fàn)幍男枰竽憞L試，相繼出臺(tái)過(guò)一些關(guān)于地下車庫(kù)的規(guī)定。但同時(shí)也存在各地甚至同一地區(qū)規(guī)范不統(tǒng)一甚至截然相反的現(xiàn)象，也在一定程度上造成了地下車庫(kù)權(quán)屬規(guī)范混亂的局面。

（二）《物權(quán)法》出臺(tái)后關(guān)于地下車庫(kù)權(quán)屬的相關(guān)規(guī)定及存在問(wèn)題

? ?物權(quán)法的頒布是地下車庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)議的一個(gè)分水嶺，其結(jié)束了各地關(guān)于地下車庫(kù)權(quán)屬規(guī)定繁雜不一的局面，又刺激了各部門及地區(qū)在物權(quán)法基礎(chǔ)上制定有關(guān)地下車庫(kù)權(quán)屬更為細(xì)致和創(chuàng)新的規(guī)定。

（1）物權(quán)法及其草案關(guān)于地下車庫(kù)的規(guī)定

? ?《物權(quán)法（草案）》第76條：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”《物權(quán)法》第七十三條：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”第七十四條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

（2）各部委及地區(qū)關(guān)于地下權(quán)屬更為細(xì)致和創(chuàng)新的規(guī)定

? ?雖然物權(quán)法中對(duì)于地下車庫(kù)是否為獨(dú)立物權(quán)以及能否進(jìn)行單獨(dú)的權(quán)屬登記避而不語(yǔ)，但各部委及地區(qū)在物權(quán)法頒布之后卻在這個(gè)問(wèn)題上作出了大膽而有益的嘗試。總體思路是明確對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，就是把停車場(chǎng)當(dāng)成了一個(gè)獨(dú)立的物權(quán)，對(duì)其法律關(guān)系的界定更為清晰了。

? ?2016年5月，住建部發(fā)布的《城市地下空間開發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》提出：“對(duì)已有和在建地下空間進(jìn)行分類和信息收集，并納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理。”從配套的《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》查詢可得，“地下車庫(kù)、商鋪等具有獨(dú)立使用價(jià)值的特定空間”是列入其中的不動(dòng)產(chǎn)單元。在我國(guó)部分城市的地方規(guī)定中，車位和車庫(kù)都可以相應(yīng)的權(quán)屬登記，成為專有權(quán)的客體。如《浙江省地下建筑物登記暫行辦法》第8條2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)按照規(guī)劃要求建設(shè)的地下車位，符合條件的，可進(jìn)行所有權(quán)登記。”《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫(kù)租售管理規(guī)定》第4條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商出租、出售規(guī)劃內(nèi)的車庫(kù)（位），需經(jīng)初始登記確認(rèn)權(quán)屬。”再如《汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定：“物業(yè)的配套車庫(kù)（位）需經(jīng)權(quán)屬登記后方能出售。”

? ?雖然物權(quán)法的頒布，結(jié)束了各地關(guān)于地下車庫(kù)權(quán)屬不統(tǒng)一的局面，但因其出臺(tái)倉(cāng)促，并且基于平衡利益的考量，關(guān)于地下車庫(kù)的規(guī)定過(guò)于寬泛且對(duì)有些情況進(jìn)行了回避。表現(xiàn)為：第一，物權(quán)法雖然強(qiáng)調(diào)小區(qū)車位、車庫(kù)應(yīng)首先滿足業(yè)主需要，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)太過(guò)于主觀，實(shí)操性較低。第二，物權(quán)法雖然確立了明確了關(guān)于車位、車庫(kù)應(yīng)首先通過(guò)當(dāng)事人約定方式進(jìn)行明確，但卻刪除了《物權(quán)法（草案）》 “沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”這一條款，并且沒(méi)有代之以替補(bǔ)條款，導(dǎo)致出現(xiàn)該類糾紛無(wú)法可依。第三，關(guān)于地下車庫(kù)是否屬于屬于具有獨(dú)立使用價(jià)值的特定空間，具有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，未予明確，而是進(jìn)行了回避。而各部委及地方出臺(tái)的關(guān)于地下車庫(kù)、車位的規(guī)定，并未拘束于物權(quán)法相關(guān)法條的細(xì)化，而是進(jìn)行了大膽的制度創(chuàng)新，不約合同的建構(gòu)關(guān)于地下車庫(kù)的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)制度。但總體來(lái)說(shuō)也存在思路不統(tǒng)一的問(wèn)題。如有的地區(qū)對(duì)于地下車庫(kù)進(jìn)行權(quán)屬登記非強(qiáng)制性，有的地方是強(qiáng)制性且將之前置于地下車庫(kù)進(jìn)行單獨(dú)的交易的前提。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)利用強(qiáng)弱地位確立的開發(fā)商既得利益尋求保護(hù)，難以撼動(dòng)

? ?眾所周知，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至現(xiàn)今也不過(guò)是三十多年，雖然從起初的摸索無(wú)序到現(xiàn)今的相對(duì)規(guī)范，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有步入成熟、可持續(xù)發(fā)展的良性運(yùn)行階段。在早先的初始階段，開發(fā)商與業(yè)主可謂是相相互依存又彼此對(duì)立的合作方和沖突方。在諸如地下車庫(kù)、會(huì)所、配套設(shè)施、物業(yè)用房等小區(qū)物權(quán)的歸屬上，開發(fā)商利用信息不對(duì)稱、虛假宣傳、行業(yè)規(guī)則、優(yōu)勢(shì)地位等已經(jīng)確立為開發(fā)商所有或?qū)嶋H占有，并實(shí)際掌控、使用并收益，在長(zhǎng)期的掌控過(guò)程中甚至還發(fā)生了不同程度的權(quán)利流轉(zhuǎn)并成為事實(shí)。這種既得的利益格局牽涉甚廣，在受到權(quán)利挑戰(zhàn)時(shí)難免尋求保護(hù)，甚至是立法的保護(hù)。不可回避的是，《物權(quán)法》第七十四條本身也是妥協(xié)的條款。

（四）住宅小區(qū)車庫(kù)單獨(dú)進(jìn)行權(quán)屬登記或頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

? ?在2016年5月，住建部發(fā)布的《城市地下空間開發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》提出：“對(duì)已有和在建地下空間進(jìn)行分類和信息收集，并納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理”，在查閱《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》可以發(fā)現(xiàn)，地下車庫(kù)、商鋪等具有獨(dú)立使用價(jià)值的特定空間是赫然在列的不動(dòng)產(chǎn)單元。《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》中規(guī)定：“在建筑報(bào)建時(shí)已批準(zhǔn)可以單獨(dú)銷售的地下室停車場(chǎng)及車位可以銷售、抵押”。解構(gòu)這條規(guī)定，我們可以認(rèn)為在執(zhí)行政府規(guī)劃的基礎(chǔ)上，開發(fā)商可以通過(guò)讓地下車庫(kù)在與商鋪鋪位平等分配地價(jià)、平等分?jǐn)偣灿型恋孛娣e基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。且深圳市規(guī)土委在2014年《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見稿）》中將停車位車庫(kù)分為建筑必須配建車位和增設(shè)車位，對(duì)于增設(shè)車位，依其規(guī)定第13條：“增設(shè)停車位的登記按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》等有關(guān)規(guī)定辦理。”可頒發(fā)相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證。

? ?而杭州的《杭州市區(qū)地下空間建設(shè)用地管理和土地登記暫行規(guī)定》第1條規(guī)定：“一、本規(guī)定所稱的地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，是指經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，凈高度大于2.2米(含，地下停車庫(kù)凈高度可適當(dāng)放寬)的地下建筑物所占封閉空間及其外圍水平投影占地范圍的建設(shè)用地使用權(quán)。”第七條：“經(jīng)依法批準(zhǔn)實(shí)施的地下工程，在建設(shè)項(xiàng)目地下工程施工完成后，可委托進(jìn)行房屋預(yù)測(cè)繪，經(jīng)建設(shè)、規(guī)劃、人防、消防、交警等部門批準(zhǔn)后，可辦理有償使用手續(xù)及土地登記手續(xù)。”同樣的，《福建省地下空間建設(shè)用地管理和土地登記暫行規(guī)定》地下空間建設(shè)用地使用權(quán)登記作出明確規(guī)定，其中就包括地下停車場(chǎng)。

? ?雖然對(duì)地下車庫(kù)等進(jìn)行權(quán)屬登記，有利于明晰產(chǎn)權(quán)，減少糾紛，但是我們不能忽視的一個(gè)事實(shí)就是：不動(dòng)產(chǎn)登記的行為是一項(xiàng)行政許可行為，其作出必須具有上位法的依據(jù)，但是國(guó)土相關(guān)部門對(duì)于車位、地下停車庫(kù)頒布進(jìn)行相應(yīng)的權(quán)屬登記，并頒發(fā)證書似乎并沒(méi)有相應(yīng)的行政法上的依據(jù)作為支撐。因此從這個(gè)角度而言，對(duì)地下停車庫(kù)進(jìn)行權(quán)屬登記的行為看似有助于明晰產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上卻是一種違法許可行為，可能將地下車庫(kù)權(quán)屬糾紛引入更大爭(zhēng)議漩渦。當(dāng)然，立法相較于社會(huì)發(fā)展難免存在一定程度的滯后或失范，而我國(guó)立法或修法的一種常見的情形即是實(shí)踐中已經(jīng)確立和通行的規(guī)則得到法律的最終確認(rèn)。

?

四、我國(guó)住宅小區(qū)地下車庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)議的解決路徑

? ?隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活水平逐步提高，私家車的保有量已大幅上揚(yáng)，截至2016年6月底，全國(guó)機(jī)動(dòng)車保有量已達(dá)2.85億輛，其中汽車1.84億輛。與此同時(shí)，小區(qū)配備的車位卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。以至于在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，有小區(qū)車位價(jià)格能達(dá)百萬(wàn)以上。在地下車庫(kù)價(jià)格行情迅速上漲之際，有關(guān)小區(qū)地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)糾紛也愈演愈烈，因此亟待提出切實(shí)可行的解決路徑。

(一）權(quán)屬界定上采取“綜合說(shuō)”進(jìn)行認(rèn)定

? ?在地下停車庫(kù)權(quán)屬界定上，我們主張采用“綜合說(shuō)”作為定紛止?fàn)幍囊罁?jù)。所謂“綜合說(shuō)”，就是在前文述及的 “空間關(guān)系說(shuō)”的基礎(chǔ)上，從公平角度出發(fā)，考慮開發(fā)商建造地下車庫(kù)資金成本較大，因此對(duì)于依據(jù)建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和各地方具體規(guī)定（如文中案例提到的南京地區(qū)）中的強(qiáng)制性要求配建一定比例的地下車庫(kù)外，開發(fā)商自行合法建造地下車庫(kù)可依照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”原則確定該部分地下車庫(kù)的歸屬。

? ?換言之倘若完全按照“空間關(guān)系說(shuō)”來(lái)判斷也會(huì)造成新的不公平，由于地下停車庫(kù)與地上建筑物空間依附關(guān)系強(qiáng)烈表現(xiàn)于地下車庫(kù)對(duì)于建筑物的天然空間依附，且地下車庫(kù)的首要功能在于具有停車，以滿足小區(qū)業(yè)主使用需要為前提。因此依據(jù)“空間關(guān)系說(shuō)”理論現(xiàn)實(shí)情況下將會(huì)導(dǎo)致大部分的車庫(kù)歸為業(yè)主所有。如此開發(fā)商既要承擔(dān)建設(shè)所有“滿足需要”的車庫(kù)，又承擔(dān)所有的成本支出，其結(jié)果必然是推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。綜上，基于地下車庫(kù)建造工程量較大，不同于地上車位，所耗費(fèi)的資金量也是巨大的，因此在配建要求比例的停車庫(kù)之外，我們認(rèn)為同時(shí)兼具“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，開發(fā)商對(duì)于這部分地下車庫(kù)具有所有權(quán)。地下停車庫(kù)同時(shí)兼具人防等功能的，所有權(quán)雖然屬于國(guó)家，但非戰(zhàn)時(shí)的經(jīng)營(yíng)收益權(quán)應(yīng)歸屬建造投資者。

（二）地下車庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)議解決的對(duì)策提出

? ?如上文所述，上海和南京兩個(gè)關(guān)于地下車庫(kù)權(quán)屬糾紛的案例產(chǎn)生了截然不同的判決。南京法院判決雖未如網(wǎng)上傳播的未生效判決一般將所有的地下車庫(kù)判給業(yè)委會(huì)。但是依據(jù)《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定（試行）》第六條的規(guī)定，認(rèn)為業(yè)主應(yīng)有不低于15%（最低6個(gè)）的車庫(kù)。因此對(duì)29個(gè)車庫(kù)擁有相應(yīng)的權(quán)利。換言之，依據(jù)法院裁判的觀點(diǎn)，剩余的30個(gè)車位的所有權(quán)則屬于開發(fā)商所有。具言之，地下車庫(kù)建設(shè)由開發(fā)商投資，除強(qiáng)制性要求配建的部分車庫(kù)外，剩余超過(guò)規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的30個(gè)車位性質(zhì)如何，則應(yīng)看其是否屬于《物權(quán)法》第74條中屬于業(yè)主共有范圍之內(nèi)，一定程度上看其是否屬于共有建筑面積范圍內(nèi)。根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）中“共有建筑面積的分?jǐn)偂盉3.1部分，也明確規(guī)定：“獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。”，因此剩余30個(gè)地下車庫(kù)屬于開發(fā)商所有。

? ?而上海市第二中院的判決則并未考慮強(qiáng)制性要求配建的地下車庫(kù)與超過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)建造的地下車庫(kù)不同的權(quán)屬情況，而是一刀切將小區(qū)內(nèi)所有的地下車庫(kù)均判給承繼開發(fā)商車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的閔行市政公司，選擇性忽視必須配建的地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬的不同，未免過(guò)于武斷。我們從上述兩則案例出發(fā)，以案例分析入手，結(jié)合本文不同類型的地下車庫(kù)，提出實(shí)務(wù)中解決該類糾紛爭(zhēng)議的建議。

? ?（1）遵照城市規(guī)劃相關(guān)規(guī)定配建的地下車庫(kù)，所有權(quán)歸開發(fā)商

? ?前文已述及，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)范，地下車庫(kù)建設(shè)為開發(fā)商的法定義務(wù)。因此按照設(shè)計(jì)規(guī)范，所有小區(qū)都應(yīng)配建一定比例的地下車庫(kù)，具體各個(gè)地區(qū)要求并不一致。例如根據(jù)南京法院判決的案件中，開發(fā)商便依據(jù)南京市《南京市建筑物配件停車設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)則》和《建筑工程設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知》的要求，以0.2車位/戶的比例建造地下車庫(kù)。這些車庫(kù)的所有權(quán)根據(jù)《物權(quán)法》第142條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。”屬于開發(fā)商所有。雖然《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定：“建筑規(guī)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停車汽車的車位、車庫(kù)，由當(dāng)事人通過(guò)出售，附贈(zèng)或者出租等方式約定。”該條款看似將地下車庫(kù)的歸屬交由開發(fā)商與業(yè)主通過(guò)約定確定，其實(shí)不然，因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)這些車庫(kù)進(jìn)行處分的前提必然是擁有所有權(quán)。總而言之，我們認(rèn)為遵照城市規(guī)劃相關(guān)規(guī)定配建的地下車庫(kù)，所有權(quán)歸開發(fā)商。

? ?現(xiàn)有的司法實(shí)務(wù)理論和裁判案例也基本支持這種觀點(diǎn)，最高人民法院民事審判第一庭編著的《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》一書也明確指出：“《物權(quán)法》關(guān)于規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的所有權(quán)是明確的——?dú)w開發(fā)商。”實(shí)務(wù)案例如本文首部的上海第一中院終審的“今天花園”小區(qū)車庫(kù)糾紛裁判觀點(diǎn)亦是如此。除此以外，在“深圳市寶安區(qū)豐華苑業(yè)主委員會(huì)與深圳市寶安駿原豐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛”中，被告開發(fā)商駿原豐公司在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可后，建造小區(qū)內(nèi)的地下車庫(kù)，未計(jì)入公攤面積。后雙方因交付使用問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，豐華苑業(yè)委會(huì)訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬全體業(yè)主，法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商所有，駁回了業(yè)委會(huì)的訴請(qǐng)。

? ?（2）開發(fā)商超過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)自行建造的地下車庫(kù)，權(quán)屬認(rèn)定應(yīng)與相應(yīng)區(qū)域保持一致

? ?超過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建造的地下車庫(kù)分為兩類：一類是經(jīng)過(guò)合法的建設(shè)工程規(guī)劃許可建造的超標(biāo)地下車庫(kù)，這類車庫(kù)是合法的，可以進(jìn)行銷售。但是因?yàn)榭赡苌婕暗秸加玫膮^(qū)域不同，權(quán)屬并不相同，如果占用的屬于《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定中屬于“業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的”，屬于業(yè)主所有；還有一類車庫(kù)是未經(jīng)建設(shè)工程許可建造的，因這類車庫(kù)建設(shè)違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法等的強(qiáng)制性規(guī)定，因此是不能出售的。即使這類車庫(kù)占用業(yè)主共有的場(chǎng)地，業(yè)主也不能因此當(dāng)然取得所有權(quán)。

? ?在“趙杰與徐州福源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司車位糾紛案”中，小區(qū)業(yè)主趙杰向開發(fā)商福源公司購(gòu)買某車位，后因故趙杰無(wú)法正常使用該車位，遂產(chǎn)生爭(zhēng)議，訴至法院。法院根據(jù)《物權(quán)法》第74條及《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條的規(guī)定，認(rèn)定涉案車位未經(jīng)規(guī)劃，又建在公共綠地上，應(yīng)屬于業(yè)主共有。在“焦彥君、焦琰彥等與鄭州德豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛上訴案”中，上訴人德豐公司與被上訴人焦彥君等人簽訂房屋買賣合同和車庫(kù)轉(zhuǎn)讓合同，合同原告購(gòu)買住房一套以及3個(gè)涉案車庫(kù)，后雙方因交付問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議。上訴人在一審中請(qǐng)求解除合同，并返還購(gòu)買車庫(kù)等款項(xiàng)。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，小區(qū)地下車庫(kù)并未規(guī)劃作為車位使用，德豐公司私自在原建筑負(fù)一層架空改造而成，并未經(jīng)過(guò)建筑主管部門、消防部門規(guī)劃批準(zhǔn)、驗(yàn)收，訴爭(zhēng)車庫(kù)的建設(shè)缺乏合法依據(jù)。最終判定雙方車庫(kù)買賣合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效。

? ?（3）利用人防工程結(jié)建的地下車庫(kù)，所有權(quán)歸國(guó)家，收益權(quán)由投資者享有

? ?按照《人民防空法》第三十七條“國(guó)防資產(chǎn)歸國(guó)家所有”的規(guī)定，住宅小區(qū)的人防地下車庫(kù)所有權(quán)應(yīng)該歸國(guó)家所有，但同時(shí)規(guī)定了和平時(shí)期“誰(shuí)投資、誰(shuí)使用、誰(shuí)受益”原則。雖然所有權(quán)歸屬于國(guó)家，但在實(shí)際中，因?qū)儆陂_發(fā)商投資建造，因此對(duì)利用人防工程結(jié)建的地下車庫(kù)同樣會(huì)對(duì)外進(jìn)行銷售。我們認(rèn)為，此處銷售的是該車庫(kù)和平時(shí)期的使用權(quán)，而非所有權(quán)，但應(yīng)當(dāng)允許進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

? ?在南京市中級(jí)人民法院審理的“南京市美河園住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與江蘇中江國(guó)際房地產(chǎn)有限公司等業(yè)主共有權(quán)糾紛上訴案”中，被上訴人中江國(guó)際房地產(chǎn)公司利用部分為人防區(qū)域結(jié)建了地下車庫(kù)，并向業(yè)主銷售地下車位的使用權(quán)，后雙方因該地下車庫(kù)所有權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議，業(yè)委會(huì)向法院起訴請(qǐng)求判令地下車庫(kù)所有權(quán)歸屬全體業(yè)主。一審法院經(jīng)審理根據(jù)《人民防空法》、《物權(quán)法》等規(guī)定判決中江公司作為開發(fā)建設(shè)單位，依法享有涉案小區(qū)防空地下機(jī)械車位的使用權(quán)、收益權(quán)，駁回業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)，二審維持原判。“欽州希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司、南寧憑興物業(yè)服務(wù)有限公司欽州分公司返還原物糾紛案”中的判決思路同上述案件如出一轍。

? ?但在其他地方實(shí)際操作上，關(guān)于人防工程結(jié)建的地下車庫(kù)還是有所爭(zhēng)議的。如《鄭州市城市地下空間開發(fā)利用管理辦法》就明確規(guī)定，結(jié)合地標(biāo)建筑同步開發(fā)為人防工程的，法定義務(wù)以外部分，其權(quán)屬投資者享有。廣西玉林市中級(jí)人民法院在“玉林市勝利路36號(hào)商住樓業(yè)主委員會(huì)、羅廣才、陳輝、石黃康因與被上訴人廣西恒豐城市開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱恒豐公司）車庫(kù)糾紛一案”中，判定涉案人防工程結(jié)建的地下車庫(kù)歸開發(fā)商所有。

? ?我們認(rèn)為人防工程是國(guó)防資產(chǎn)的重要組成部分，而國(guó)防資產(chǎn)又屬于國(guó)家所有，且地下人防工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和報(bào)竣等都需要受到當(dāng)?shù)厝朔啦块T的監(jiān)督，因此利用人防工程結(jié)建的地下車庫(kù)其所有權(quán)應(yīng)歸屬國(guó)家所有，不少地方的規(guī)定亦是如此。如《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，不得將停車位出售、附贈(zèng)，而應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，且出租的租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。而且人防工程在和平時(shí)期開發(fā)使用須向國(guó)家繳納一定使用費(fèi)用，同樣可印證人防工程的國(guó)家屬性。北京房屋土地管理局、北京人民防空辦公室頒布的《關(guān)于加強(qiáng)居住小區(qū)內(nèi)人防工程使用管理的補(bǔ)充通知》第2條規(guī)定：“人防國(guó)有資產(chǎn)是國(guó)防資產(chǎn)的組成部分，未開發(fā)使用不繳納物業(yè)管理費(fèi)。開發(fā)使用的人防工程，由使用人繳納物業(yè)管理費(fèi)。”綜上，我們認(rèn)為利用人防工程結(jié)建的地下車庫(kù)所有權(quán)歸屬國(guó)家，而收益權(quán)則由投資者享有。

? ?（4）《物權(quán)法》第七十四條第二款之規(guī)定深層目的實(shí)際上是為了解決日益沖突激烈的物權(quán)歸屬遺留問(wèn)題

? ?《物權(quán)法》第74條第2款之規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。前文已述，地下停車庫(kù)是開發(fā)商的，自然可以出售或附贈(zèng)；對(duì)于超規(guī)劃建設(shè)的，雖無(wú)法獲得確屬確認(rèn)或產(chǎn)權(quán)登記，但實(shí)際控制權(quán)或使用收益權(quán)同樣也歸屬于開發(fā)商。如此說(shuō)來(lái)，合情合理也合法，為什么還要規(guī)定呢？有一點(diǎn)毋容置疑的是，約定從來(lái)不是所有權(quán)產(chǎn)生的方式，而是所有權(quán)流轉(zhuǎn)的方式。因此，該條款規(guī)定的主要目的并不是為了在將來(lái)對(duì)于新建項(xiàng)目的普遍適用，而是對(duì)早已經(jīng)通過(guò)協(xié)議或補(bǔ)充協(xié)議約定的開發(fā)商與業(yè)主之間就地下停車庫(kù)的權(quán)利歸屬尋求立法確認(rèn)或保護(hù)。

（三）關(guān)于地下車庫(kù)單獨(dú)進(jìn)行權(quán)屬登記或者頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證應(yīng)盡快補(bǔ)充完善上位法依據(jù)

? ?雖然住建部發(fā)布的《城市地下空間開發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》提出：“對(duì)已有和在建地下空間進(jìn)行分類和信息收集，并納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理”，并且經(jīng)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確“地下車庫(kù)、商鋪等具有獨(dú)立使用價(jià)值的特定空間”是列入其中的不動(dòng)產(chǎn)單元，因此可單獨(dú)進(jìn)行權(quán)屬登記；深圳、杭州、廣州以及福建等地方法律法規(guī)亦規(guī)定地下車庫(kù)可單獨(dú)進(jìn)行權(quán)屬登記或者頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，以上均沒(méi)有明確的上位法依據(jù)。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5條規(guī)定：“下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán)；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。”其中并沒(méi)有規(guī)定地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)可進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。

? ?但根據(jù)目前主管部門和各地的政策走向，越來(lái)越明確將地下車庫(kù)等視為單獨(dú)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的標(biāo)的物，從而予以單獨(dú)的權(quán)屬登記或頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。另一方面的客觀背景是私家車保有量持續(xù)增長(zhǎng)，小區(qū)車位緊張，相應(yīng)糾紛增多。因此將地下車庫(kù)進(jìn)行單獨(dú)的權(quán)屬登記或者頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書無(wú)疑是利大于弊的。現(xiàn)實(shí)操作中比較好的借鑒模板是深圳市2014年《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見稿）》中的探索，將停車位車庫(kù)分為建筑必須配建車位和增設(shè)車位，其中“配建停車位是指經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，根據(jù)《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須建設(shè)的停車位。”配建車位經(jīng)房地產(chǎn)初始登記后，權(quán)利人為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全體業(yè)主，不核發(fā)房地產(chǎn)證，在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)一并處分。對(duì)于增設(shè)車位，依其規(guī)定第13條：“增設(shè)停車位的登記按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》等有關(guān)規(guī)定辦理。”可頒發(fā)相應(yīng)產(chǎn)權(quán)證。這樣的做法既可以在一定程度上明確開發(fā)商配建一定比例地下車庫(kù)等車位的義務(wù)，保障業(yè)主的權(quán)利，促進(jìn)小區(qū)公共設(shè)施的完善；另一方面對(duì)于增設(shè)的車位地下車庫(kù)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，可單獨(dú)銷售，也符合公平原則，平衡了開發(fā)商的利益。因此，為統(tǒng)一各地規(guī)范，關(guān)于地下車庫(kù)單獨(dú)進(jìn)行權(quán)屬登記或者頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證應(yīng)盡快補(bǔ)充完善相應(yīng)的上位法依據(jù)，國(guó)務(wù)院可對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》進(jìn)行修改，補(bǔ)充關(guān)于地下停車庫(kù)等可以作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的客體的相關(guān)條款。

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參考文獻(xiàn)：

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?法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條的規(guī)定，認(rèn)為建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，歸業(yè)主共有。規(guī)劃核準(zhǔn)的36個(gè)車庫(kù)中，按照南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題的若干規(guī)定（試行）》第六條的規(guī)定，應(yīng)有不低于15%（最低6個(gè)）的車庫(kù)為業(yè)主保留。

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