深圳市歷史遺留產(chǎn)業(yè)及公配類違法建筑“轉(zhuǎn)正”辦理的初查報(bào)告

?

一、申請(qǐng)進(jìn)行歷史遺留產(chǎn)業(yè)及公配類違法建筑“轉(zhuǎn)正”的流程”

? ?根據(jù)深圳市政府出臺(tái)的《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》（下稱“《處理辦法》”或“新三規(guī)”）規(guī)定，符合條件的產(chǎn)業(yè)類歷史違建和公配類歷史違建處理確認(rèn)程序主要分為以下幾個(gè)階段：

? ?第一階段是申請(qǐng)?zhí)峤徊牧弦约敖值擂k初審以及公示階段、第二階段是街道辦向轄區(qū)規(guī)劃國(guó)土審查部門征詢意見(jiàn)以及審查部門出具意見(jiàn)書階段、第三階段是轄區(qū)規(guī)劃國(guó)土審查部門進(jìn)行規(guī)劃現(xiàn)狀核查以及確認(rèn)、第四階段為驗(yàn)收備案以及繳納地價(jià)、罰款、最后階段是核發(fā)處理證明文件以及辦理產(chǎn)權(quán)登記；

? ?《處理辦法》同時(shí)針對(duì)城市更新項(xiàng)目歷史違建規(guī)定了簡(jiǎn)易處理程序，簡(jiǎn)易程序主要涉及向區(qū)城市更新部門征詢意見(jiàn)、城市更新部門受理更新計(jì)劃核發(fā)簡(jiǎn)易處理意見(jiàn)、區(qū)查違辦核發(fā)簡(jiǎn)易處理通知書、最后由區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)和規(guī)劃土地審查部門測(cè)算地價(jià)和罰款。

? ?具體流程如下圖：

?

二、申報(bào)歷史遺留產(chǎn)業(yè)及公配類違法建筑“轉(zhuǎn)正”所需材料

? ?根據(jù)《深圳市龍華區(qū)農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑處理實(shí)施細(xì)則》（“下稱《龍華區(qū)違建處理實(shí)施細(xì)則》（征求意見(jiàn)稿）”）、《深圳市光明區(qū)農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑處理實(shí)施細(xì)則》（“下稱“《光明區(qū)違建處理實(shí)施細(xì)則》（征求意見(jiàn)稿）””）內(nèi)容，以及筆者向龍崗區(qū)、寶安區(qū)等區(qū)部分街道辦工作人員詢證反饋，申請(qǐng)產(chǎn)業(yè)類和公配類歷史違建處理所需的材料中，有一部分如申請(qǐng)書、身份證明材料、歷史遺留違建普查申報(bào)受理回執(zhí)、歷史違建建設(shè)時(shí)間證明資料、房屋來(lái)源有關(guān)資料屬于申請(qǐng)?zhí)幚磉`建確認(rèn)所必須提交的材料，如該等材料確實(shí)將無(wú)法受理申報(bào)。具體申報(bào)材料情況總結(jié)如下：

（一）申請(qǐng)歷史違建處理必須提交以下資料：

1.深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查申報(bào)受理回執(zhí)復(fù)印件；

2.《歷史違建處理申請(qǐng)書》；

3.身份證明資料；

4.《歷史違建建設(shè)時(shí)間證明書》；

5.土地、房屋來(lái)源證明資料；

6.其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。

? ?提示：關(guān)于身份證明材料，自然人,提供居民身份證、護(hù)照、港澳居民身份證或回鄉(xiāng)證、臺(tái)胞證、代理人身份證明文件、授權(quán)委托書原件等基本身份證明文件；

? ?法人或者其他組織，提供公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、工商變更信息、法人身份證明、法定代表人身份證明、授權(quán)委托書等證明文件；

? ?多人共同申報(bào)的，除提交申報(bào)各方身份證明資料外，還需提交《多人共同申報(bào)的承諾書》；

（二）其他當(dāng)事人或管理人有如下資料的，一并提交

? ?1.產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書類

（1）房屋所有權(quán)證；

（2）國(guó)有或者集體土地使用證；

（3）人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)有權(quán)屬認(rèn)定內(nèi)容的生效法律文書；

2.規(guī)劃建設(shè)類文件

（1）建筑物竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

（2）消防驗(yàn)收或者備案證書；

（3）建筑物安全鑒定報(bào)告；

（4）區(qū)政府批準(zhǔn)復(fù)工或者同意建設(shè)的批文；

3.其他類文件

（1）“兩規(guī)”申報(bào)回執(zhí)；

（2）《申報(bào)人與原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其繼受單位共同出具承諾書》；

（3）其他批準(zhǔn)文件。

?

三、深圳各區(qū)目前歷史遺留產(chǎn)業(yè)及公配類違建處理政策實(shí)操概況

? ?自2018年9月深圳市政府層面發(fā)布《處理辦法》之后，反響很大，各區(qū)都在摸著石頭過(guò)河，先圈定重點(diǎn)優(yōu)先處理的歷史遺留違法建筑進(jìn)行推進(jìn)，以期產(chǎn)生“蝴蝶效應(yīng)”，特別是“違建大戶”寶安和龍崗兩區(qū)，都在爭(zhēng)先完成深圳市首批甚至是首單歷史遺留違法建筑處理確認(rèn)。龍華區(qū)一馬當(dāng)先在11月份第一個(gè)發(fā)布關(guān)于《處理辦法》的實(shí)施細(xì)則征求意見(jiàn)稿，為《處理辦法》的落地操作搭設(shè)好了滑翔梯。除此之外，龍華區(qū)還在9月發(fā)布了《龍華區(qū)城市更新區(qū)域內(nèi)歷史遺留違法建筑簡(jiǎn)易處理工作細(xì)則》，對(duì)于龍華區(qū)已遞交城市更新計(jì)劃申報(bào)的項(xiàng)目，且權(quán)屬清晰的合法土地面積比例不低于50%且不超過(guò)60%的更新項(xiàng)目，拆除重建區(qū)域內(nèi)在1999年3月5日前所建并已申報(bào)歷史遺留違法私房或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑處理的違法建筑，規(guī)定可申請(qǐng)簡(jiǎn)易處理。

? ?《光明區(qū)違建處理實(shí)施細(xì)則》（征求意見(jiàn)稿）也在2019年1月發(fā)布，根據(jù)龍崗區(qū)則是先行發(fā)布的《龍崗區(qū)農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理工作實(shí)施方案》，方案要求由區(qū)查違辦組織牽頭制定的龍崗區(qū)的《處理辦法》實(shí)施細(xì)則應(yīng)在2018年11月30日完成，據(jù)了解，龍崗區(qū)的實(shí)施細(xì)則已經(jīng)初步完成，目前正在審議過(guò)程中。

? 根據(jù)各區(qū)已經(jīng)披露的關(guān)于歷史違建處理確認(rèn)的信息，以及筆者在總結(jié)詢證了解的情況以及龍華光明兩區(qū)的歷史違建處理實(shí)施細(xì)則基礎(chǔ)上，認(rèn)為各區(qū)在沒(méi)有正式的關(guān)于《處理辦法》的實(shí)施細(xì)則出臺(tái)之前，通過(guò)首批歷史違建處理確認(rèn)路徑的摸索和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，基本已形成或者將會(huì)形成一些實(shí)操層面上的同類處理機(jī)制：

?

（一）專門成立“查違領(lǐng)導(dǎo)小組”統(tǒng)籌負(fù)責(zé)歷史違建的處理

? ?根據(jù)《龍華區(qū)違建處理實(shí)施細(xì)則》（征求意見(jiàn)稿）規(guī)定：“區(qū)查處違法建筑和處理農(nóng)村城市化歷史遺留問(wèn)題領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱“查違領(lǐng)導(dǎo)小組”）負(fù)責(zé)統(tǒng)一組織和協(xié)調(diào)全區(qū)范圍內(nèi)歷史違建的處理，歷史違建安全納管，保障處理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、機(jī)構(gòu)人員和工作經(jīng)費(fèi)?！?/span>

? ?自2018年10月至2019年1月份至今，羅湖區(qū)、福田區(qū)、龍華區(qū)、寶安區(qū)、南山區(qū)、光明區(qū)等各區(qū)查處違法建筑和處理農(nóng)村城市化歷史遺留問(wèn)題領(lǐng)導(dǎo)小組（下稱“查違領(lǐng)導(dǎo)小組”）紛紛成立，作為處理歷史違建的協(xié)調(diào)處理以及最終審議處理確認(rèn)機(jī)構(gòu)。申報(bào)的歷史遺留違法建筑在經(jīng)過(guò)房屋安全鑒定、消防驗(yàn)收或備案后，一般由各違建處理職能部門領(lǐng)導(dǎo)組成的查違領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議最終審理是否予以處理確認(rèn)，通過(guò)審議且繳納地價(jià)罰款的核發(fā)處理證明文件（部分區(qū)可能有公示前置程序）。

? ?在街道辦層面，如寶安區(qū)部分街道也會(huì)相應(yīng)成立歷史遺留違法建筑處置工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌組織開展原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織公共配套類和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史遺留違法建筑處置工作。

（二）注重與“兩規(guī)”歷史違建處理的銜接

? ?已經(jīng)出臺(tái)的《龍華區(qū)違建處理實(shí)施細(xì)則》（征求意見(jiàn)稿）《光明區(qū)違建處理實(shí)施細(xì)則》（征求意見(jiàn)稿）中，對(duì)于已經(jīng)按照“兩規(guī)”申報(bào)處理的歷史違建，原則上仍參照“兩規(guī)”程序進(jìn)行處理，但是如已取得繳費(fèi)通知書且歷史違建現(xiàn)狀未發(fā)生變化的，歷史違建當(dāng)事人自本實(shí)施細(xì)則施行后1年內(nèi)未補(bǔ)繳地價(jià)的，地價(jià)按照公告基準(zhǔn)地價(jià)重新測(cè)算；或者已取得繳費(fèi)通知書但歷史違建現(xiàn)狀已經(jīng)發(fā)生變化且該區(qū)實(shí)施細(xì)則相應(yīng)規(guī)定的，歷史違建當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照實(shí)施細(xì)則進(jìn)行處理，《光明區(qū)違建處理實(shí)施細(xì)則》（征求意見(jiàn)稿）還要求符合《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》第二條之規(guī)定。

（三）歷史違建處理確認(rèn)與拆除、沒(méi)收相伴而行

? ?在深圳市政府2018年9月4日發(fā)布《處理辦法》之后，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)在9月10日迅速跟進(jìn)《關(guān)于做好沒(méi)收違法建筑執(zhí)行和處置工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱“《沒(méi)收處置意見(jiàn)》”），可視為《處理辦法》的配套措施。《沒(méi)收處置意見(jiàn)》明確：“本指導(dǎo)意見(jiàn)所稱沒(méi)收違法建筑是指違反土地管理或者城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)進(jìn)行違法建設(shè)，由規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)依法查處并沒(méi)收的建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施。沒(méi)收行政處罰的執(zhí)行是指當(dāng)事人自覺(jué)履行行政處罰決定，移交涉案建筑物，或者當(dāng)事人不履行生效的行政處罰決定，行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，強(qiáng)制當(dāng)事人移交涉案建筑物?！薄稕](méi)收處置意見(jiàn)》還初步規(guī)定了沒(méi)收的程序和相關(guān)登記造冊(cè)檔案制度。

? ?《龍華區(qū)違建處理實(shí)施細(xì)則》（征求意見(jiàn)稿）也規(guī)定了《規(guī)劃土地審查意見(jiàn)書》不予規(guī)劃現(xiàn)狀確認(rèn)的歷史違建，或者占用基本生態(tài)線、區(qū)查違辦委托街道查違辦根據(jù)各部門意見(jiàn)不予留用的歷史違建，區(qū)查違辦制作相關(guān)拆除、沒(méi)收文書，將相關(guān)卷宗移交規(guī)劃土地監(jiān)察部門予以依法立案查處，并規(guī)定了拆除、沒(méi)收程序。《光明區(qū)違建處理實(shí)施細(xì)則》（征求意見(jiàn)稿）同樣用專章規(guī)定了拆除與沒(méi)收的程序。

? ?因此，根據(jù)深圳市以及各區(qū)關(guān)于處理歷史違建的政策趨勢(shì)，筆者認(rèn)為在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)和公配類歷史違建處理確認(rèn)過(guò)程中，可能會(huì)伴隨著規(guī)劃土地監(jiān)察部門對(duì)于不按期申報(bào)處理確認(rèn)的歷史違建，以及涉及占用基本生態(tài)控制線、或者房屋質(zhì)量安全隱患較大的違建，可能會(huì)加大拆除和沒(méi)收的力度，這也是《處理辦法》“依法拆除一批、沒(méi)收一批、處理確認(rèn)一批 ,以拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間,促進(jìn)公共服務(wù)均等化?！闭吣繕?biāo)。

（四）歷史處理違建與收購(gòu)及統(tǒng)籌并舉

? ?從《處理辦法》到《龍華區(qū)違建處理實(shí)施細(xì)則》（征求意見(jiàn)稿）《光明區(qū)違建處理實(shí)施細(xì)則》（征求意見(jiàn)稿）可以看出，在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)類、公配類歷史違建處理確認(rèn)過(guò)程中，當(dāng)事人可向政府申請(qǐng)收購(gòu)或者統(tǒng)籌使用其歷史違建，由區(qū)經(jīng)濟(jì)服務(wù)局部門按照市價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并簽訂《收購(gòu)協(xié)議》。筆者認(rèn)為這不失為處理歷史違建的一條新思路，既可以消化歷史違建存量，也可以拓展產(chǎn)業(yè)配套用房、創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房等政策性用房的空間，但最終能否起到相應(yīng)期待效果還需要市場(chǎng)進(jìn)行檢驗(yàn)。

?

四、深圳各區(qū)目前歷史遺留產(chǎn)業(yè)及公配類違法建筑處理概況

? ?根據(jù)我們?cè)冏C以及在公開渠道進(jìn)行的不完全信息搜集統(tǒng)計(jì)，目前深圳各區(qū)處理產(chǎn)業(yè)類以及公配類歷史違建主要集中在龍華、寶安及龍崗區(qū)三區(qū)，“新三規(guī)”發(fā)布以來(lái)，首張《處理證明書》、首張經(jīng)過(guò)歷史遺留違法建筑處理確認(rèn)的房屋產(chǎn)權(quán)證書、首批產(chǎn)業(yè)類、公配類處理確認(rèn)及辦理產(chǎn)權(quán)登記均來(lái)自于這三個(gè)區(qū)。目前，根據(jù)所了解到的信息，針對(duì)這三個(gè)區(qū)進(jìn)行歷史違建處理的項(xiàng)目信息，不完全統(tǒng)計(jì)如下：

?

?

• 結(jié)語(yǔ)

? ?《處理辦法》即“新三規(guī)”出臺(tái)之后，無(wú)論是在全國(guó)還是深圳市都引起了很大的反響。各區(qū)級(jí)政府、歷史違建當(dāng)事人、關(guān)聯(lián)人等對(duì)于《處理辦法》真正落地實(shí)施均非常期待，因此，在強(qiáng)區(qū)放權(quán)的背景下，各區(qū)特別是歷史違建占比較大以及查違任務(wù)較重的寶安、龍崗及龍華等區(qū)，迅速劃定重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目，快速推進(jìn)產(chǎn)業(yè)類、公配類歷史違建處理確認(rèn)程序，成為當(dāng)務(wù)之急。在這種背景下，首批歷史違建處理證明文件甚至是房屋產(chǎn)權(quán)證書能夠在較短的時(shí)間內(nèi)取得，也必定會(huì)給歷史違建當(dāng)事人、管理人申報(bào)歷史違建處理確認(rèn)給予肯定和鼓勵(lì)，并形成較好的市場(chǎng)引導(dǎo)。形勢(shì)大好，興奮之余，筆者認(rèn)為《處理辦法》的后續(xù)實(shí)施仍然有一些值得思考并需要優(yōu)化的地方，比如產(chǎn)業(yè)類歷史違建處理確認(rèn)并辦理商品房性質(zhì)（即紅本）產(chǎn)權(quán)證書的經(jīng)濟(jì)成本較高；歷史違建當(dāng)事人取得原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或繼受單位共同出具征轉(zhuǎn)地《承諾書》在當(dāng)前集體資產(chǎn)監(jiān)管越趨于強(qiáng)化的背景下可能存在一定困難；申請(qǐng)人對(duì)“轉(zhuǎn)正”可能付出的綜合成本的有效測(cè)算，以及對(duì)于主管部門處理流程、周期及可能把握的審批尺度導(dǎo)向，如此種種，筆者認(rèn)為這些實(shí)際問(wèn)題值得引起相關(guān)主管部門的關(guān)注。

?

?

?