父母給子女過(guò)戶房屋問(wèn)題研究（二）

作者：眾禾團(tuán)隊(duì)

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? ? 按語(yǔ)：光陰似箭，歲月如梭，彈指一揮間，深圳的改革開(kāi)放已走過(guò)40個(gè)年頭，伴隨著深圳的飛速發(fā)展，許多早期來(lái)深建設(shè)的“拓荒人”已悄然老去，面臨在自己有生之年把名下的房子過(guò)戶給自己子女的問(wèn)題，那么在深圳父母給子女辦理房屋過(guò)戶有什么條件？有哪些相關(guān)政策？幾種方式有哪些優(yōu)缺點(diǎn)？本文將對(duì)“買(mǎi)賣(mài)方式”進(jìn)行淺析并總結(jié)。

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3.2買(mǎi)賣(mài)（考察購(gòu)房資格）涉及的費(fèi)用：

增值稅及附加稅：?

? ? 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）第五條規(guī)定第一款、第二款規(guī)定：“個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

? ? 個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。”

? ? 《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（深建字〔2020〕137號(hào)）第三條規(guī)定:“發(fā)揮稅收調(diào)控作用：更新存量住房（即二手住房）交易計(jì)稅參考價(jià)格，使計(jì)稅參考價(jià)格更接近市場(chǎng)價(jià)格；同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。”

增值稅附加稅：?

? ? 《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅法》第四條規(guī)定：“(一)納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七;(二)納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五;(三)納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。”

據(jù)此，房屋買(mǎi)賣(mài)中，賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)的增值稅為：
①房屋購(gòu)買(mǎi)未滿五年，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是：過(guò)戶價(jià)/1.05*5％。

②房屋購(gòu)買(mǎi)滿五年，如為普通住宅，免繳增值稅；如為非普通住宅，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是：差額（過(guò)戶價(jià)-登記價(jià)）/1.05*5％。

賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)的增值稅附加稅為：
①房屋購(gòu)買(mǎi)未滿五年，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是：增值稅*6％。

②房屋購(gòu)買(mǎi)滿五年，如為普通住宅，免繳增值稅附加稅；如為非普通住宅，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是：增值稅*6％。

買(mǎi)方不承擔(dān)增值稅及附加稅。

? ? 總結(jié)如下：

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土地增值稅：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》第三條規(guī)定：“對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。”

? ? 據(jù)此，買(mǎi)、賣(mài)方不承擔(dān)土地增值稅。

個(gè)人所得稅：

? ? 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2007]33號(hào)）第三條的規(guī)定:“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。”

? ? 《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第三條 第三款規(guī)定：“利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。”

? ? 第六條 第五款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。”

? ? 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得房屋拍賣(mài)收入征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]1145號(hào)）規(guī)定:“個(gè)人通過(guò)拍賣(mài)市場(chǎng)取得的房屋拍賣(mài)收入在計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，統(tǒng)一按轉(zhuǎn)讓收入全額的３％計(jì)算繳納個(gè)人所得稅”。

? ? 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào))第三條規(guī)定：“納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類(lèi)型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入１％～３％的幅度內(nèi)確定。

? ? 2011年6月9日深圳市地方稅務(wù)局公布深地稅告〔2011〕5號(hào)文件《關(guān)于實(shí)施存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定工作有關(guān)事項(xiàng)的通告》征稅政策新聞發(fā)布會(huì)中，深圳地稅局局長(zhǎng)在答記者問(wèn)中提到：“......將我市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)明確為：普通住房為１％，非普通住房為1.5％（拍賣(mài)房為３％）......”

? ? 據(jù)此，賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)的個(gè)人所得稅為：

? ? ①如自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，且轉(zhuǎn)讓給其他個(gè)人，免征個(gè)稅。

? ? ②不滿足上述條件的，能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證以正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按（過(guò)戶價(jià)-原價(jià)-合理費(fèi)用）×20％來(lái)計(jì)算。

? ? ③不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，如為普通住宅，按核定總價(jià)（過(guò)戶價(jià)—增值稅）×1%（拍賣(mài)房3%）計(jì)算；如為非普通住宅，按核定總價(jià)(過(guò)戶價(jià)-增值稅)×1.5％（拍賣(mài)房3%）計(jì)算。

? ??買(mǎi)方不承擔(dān)個(gè)人所得稅。

? ? 總結(jié)如下：

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契稅：

? ? 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》第一條第一款、第二款規(guī)定：

? ? “（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；

? ? （二）對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

? ? ?家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買(mǎi)的家庭第二套住房。”

? ? ?《廣東省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于廣東省契稅具體適用稅率等事項(xiàng)的決定》第一條規(guī)定：

? ? “我省契稅適用稅率為百分之三。國(guó)家有免征或者減征規(guī)定的，從其規(guī)定。”

? ? 據(jù)深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員的答復(fù)，直系親屬間買(mǎi)賣(mài)房屋的，契稅的核算標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)該房屋的原登記價(jià)而非市場(chǎng)價(jià)或評(píng)估價(jià)。

? ? 據(jù)此，賣(mài)方不承擔(dān)的契稅。

? ? 買(mǎi)方承擔(dān)的契稅為：

? ? ①個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅；

? ? ②個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅。

? ? ③除上述情形，按3％承擔(dān)契稅。

? ? 總結(jié)如下：

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土地增值稅：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》第三條規(guī)定：“對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。”

據(jù)此，買(mǎi)、賣(mài)方不承擔(dān)土地增值稅。

印花稅：6月27日下午，深圳不動(dòng)產(chǎn)登記公眾號(hào)發(fā)布服務(wù)提醒通知內(nèi)容載明：“《中華人民共和國(guó)印花稅法》將于2022年7月1日起實(shí)施，《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》同時(shí)廢止。根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅法》規(guī)定，權(quán)利、許可證照不再屬于應(yīng)稅憑證，7月1日起對(duì)發(fā)放給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)不再收取5元按件貼花。”

? ? 據(jù)此，在深圳印花稅目前印花稅不在征收。

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四、贈(zèng)予、繼承、買(mǎi)賣(mài)方式的優(yōu)劣

4.1房產(chǎn)贈(zèng)與過(guò)戶

? ? 優(yōu)點(diǎn)：不用繳納個(gè)人所得稅和增值稅；相對(duì)來(lái)說(shuō)比較快捷且無(wú)爭(zhēng)議，不用等到父母房去世才能過(guò)戶；如果子女已經(jīng)結(jié)婚，父母在贈(zèng)予合同中明確贈(zèng)予己方子女一方，且登記在己方子女名下，那么該房產(chǎn)就視作對(duì)己方子女的單獨(dú)贈(zèng)與，與子女的配偶無(wú)關(guān)。

? ? 缺點(diǎn)：贈(zèng)予在深圳也受限購(gòu)政策限制；直系親屬房產(chǎn)贈(zèng)與過(guò)戶需要繳納契稅，且契稅不能享受優(yōu)惠為房屋評(píng)估價(jià)的3％；接受贈(zèng)與之后，再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需要交差額20％的個(gè)稅（除非滿足滿五唯一條件）；贈(zèng)予可能涉及公證費(fèi)。

4.2房產(chǎn)繼承過(guò)戶

? ? 優(yōu)點(diǎn)：繼承過(guò)戶不受房地產(chǎn)調(diào)控限購(gòu)政策的影響；個(gè)人所得稅、增值稅和契稅都無(wú)需支付。子女繼承取得的房產(chǎn)為唯一住房的再轉(zhuǎn)讓不需要交納個(gè)人所得稅，目前繼承不存在遺產(chǎn)稅。個(gè)人所得稅、增值稅和契稅都無(wú)需支付。

? ? 缺點(diǎn)：與贈(zèng)與過(guò)戶一樣，如果以后不賣(mài)，那么就不會(huì)產(chǎn)生差額個(gè)稅，如果以后想要出售，如不滿足“滿五唯一”則依然需要繳納差額20％的個(gè)稅；必須等到被繼承人去世以后才能辦理過(guò)戶手續(xù)；辦理繼承手續(xù)相對(duì)繁瑣，要向有關(guān)部門(mén)準(zhǔn)備提交必要材料；被繼承人生前沒(méi)有立遺囑指定遺產(chǎn)為子女個(gè)人所有的，子女繼承所得房產(chǎn)將為其夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，立遺囑的話將帶來(lái)公證的費(fèi)用。

4.3房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶

? ? 優(yōu)點(diǎn)：如果滿5年又是家庭的唯一的普通住房，即可可以免增值稅和個(gè)人所得稅，只需要交1％-3％不等的契稅，且契稅的計(jì)稅依據(jù)可以按照原登記價(jià)而非評(píng)估價(jià)；無(wú)須辦理公證。

? ? 缺點(diǎn)：通常情況下，個(gè)人所得稅、契稅、增值稅等該交的稅費(fèi)都需要交的。房產(chǎn)自動(dòng)視作子女與其配偶的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，存在因婚變帶來(lái)的分割風(fēng)險(xiǎn)。

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?《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（深建字〔2020〕137號(hào)）第四四條規(guī)定：“享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實(shí)際成交總價(jià)低于750（含本數(shù)）萬(wàn)元。”

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