司法拍賣房產(chǎn)物業(yè)服務(wù)糾紛案評析

眾禾團隊

一、案例簡述與法律背景

案例概述

? ? 本案為物業(yè)服務(wù)合同糾紛，爭議焦點在于司法拍賣房產(chǎn)的前業(yè)主欠費承擔(dān)問題及物業(yè)公司停水停電行為的合法性。朱某通過司法拍賣購得中山市某房產(chǎn)，取得不動產(chǎn)權(quán)證后，物業(yè)公司（某公司）要求其支付前業(yè)主拖欠的物業(yè)費、水電費及利息，并主張停水停電系因朱某未履行繳費義務(wù)。朱某反訴物業(yè)公司違法停水停電導(dǎo)致其租金損失，要求賠償。一審法院認(rèn)定物業(yè)公司無權(quán)要求朱某承擔(dān)前業(yè)主欠費，且其停水停電行為違法，判令物業(yè)公司賠償朱某租金損失7910元，同時朱某需支付2024年3月6日后的物業(yè)費873.87元及利息。物業(yè)公司提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

法律背景

? ? 本案涉及的主要法律條款包括《中華人民共和國民法典》第240條、第241條關(guān)于物權(quán)變動的規(guī)定，以及第944條第3款關(guān)于物業(yè)服務(wù)人不得以停水停電等方式催繳物業(yè)費的規(guī)定。此外，還涉及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中關(guān)于“合理損失”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

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二、律師分析

（一）司法拍賣買受人的權(quán)利義務(wù)邊界

? ? 根據(jù)《中華人民共和國民法典》第240條、第241條，物權(quán)變動后，新業(yè)主僅對取得物權(quán)后的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。本案中，涉案房產(chǎn)為司法拍賣取得，拍賣公告明確載明“買受人應(yīng)自行處理標(biāo)的物欠繳費用，法院不負(fù)責(zé)清繳”，該條款本質(zhì)為風(fēng)險提示，非創(chuàng)設(shè)債務(wù)。法院認(rèn)為，朱某作為買受人，若自愿代繳前業(yè)主欠費后可另行追償，但無強制義務(wù)。 實務(wù)中，司法拍賣公告的免責(zé)條款通常被認(rèn)定為對競買人的風(fēng)險告知，不構(gòu)成對買受人的債務(wù)轉(zhuǎn)移。物業(yè)公司主張朱某承擔(dān)前業(yè)主欠費，違反合同相對性原則，缺乏法律依據(jù)。

（二）物業(yè)公司停水停電行為的違法性

? ? 《民法典》第944條第3款明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得以停水停電等方式催繳物業(yè)費。本案中，物業(yè)公司主張其停水停電系因房屋安全考慮，但法院查明其停水停電時段（2024年3月21日至7月12日）與朱某未繳費期間存在直接關(guān)聯(lián)。 物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，物業(yè)公司僅為代收代繳水電費主體，非供水供電合同當(dāng)事人，無權(quán)中斷供應(yīng)。即便存在欠費，物業(yè)公司應(yīng)通過訴訟等合法途徑主張權(quán)利，而非擅自停水停電。法院結(jié)合朱某提供的租金支付憑證及租賃房屋不動產(chǎn)權(quán)證，認(rèn)定其實際損失，符合《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條關(guān)于“合理損失”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司關(guān)于朱某虛構(gòu)租賃的抗辯，因證據(jù)不足未被采信。

（三）物業(yè)服務(wù)合同的附隨義務(wù)爭議

? ? 物業(yè)公司反訴要求朱某提交產(chǎn)權(quán)證及辦理水電更名手續(xù)，法院以“缺乏合同依據(jù)”駁回。 物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，業(yè)主配合提供身份信息、辦理更名手續(xù)通常視為附隨義務(wù)，但需以合同明確約定為前提。若合同未規(guī)定，物業(yè)公司不得強制要求。本案中，物業(yè)公司未能舉證合同存在相關(guān)條款，故其主張不成立。實務(wù)中，物業(yè)公司可通過完善合同條款明確雙方權(quán)利義務(wù)，避免類似爭議。

（四）司法導(dǎo)向與實務(wù)啟示

? ? 本案體現(xiàn)了司法對物業(yè)公司濫用管理權(quán)的嚴(yán)格規(guī)制，亦提示競買人參與司法拍賣時需審慎核查公告條款，明確自身責(zé)任范圍。 對于物業(yè)公司而言，催收欠費應(yīng)嚴(yán)格遵循法律程序；對于買受人而言，法拍房產(chǎn)的“歷史欠費風(fēng)險”需通過事先調(diào)查及合同約定規(guī)避。二審法院維持原判，進一步強化了合同相對性原則及物權(quán)變動后債務(wù)承擔(dān)規(guī)則的適用，對類案具有示范意義。

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三、結(jié)語

? ? 本案通過厘清司法拍賣公告的法律性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)合同的附隨義務(wù)邊界及物業(yè)公司管理權(quán)的合法性，為同類糾紛提供了清晰的裁判思路。物業(yè)公司應(yīng)注重合規(guī)管理，避免以“自力救濟”替代法定程序；競買人則需充分評估法拍房產(chǎn)的潛在風(fēng)險，防范權(quán)利受損。