你可能正想為自己建套新房養(yǎng)老，或者為自己年輕的家庭建造第一套房，或者干脆就是想要建房投資，而正好家里的花園可以再分割，所以自己設(shè)計(jì)建造新房，就成了一個(gè)不錯(cuò)的選擇。但我們經(jīng)常會(huì)被告知，在新西蘭的建新房比在其它國(guó)家更貴，要求也更繁瑣，真實(shí)情況是這樣嗎?讓我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)專家怎么說(shuō)。

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新西蘭新房造價(jià)是澳大利亞的兩倍

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New Ground Capital公司的聯(lián)合創(chuàng)始人兼董事總經(jīng)理羅伊·湯普森(Roy Thompson)證實(shí)，他最近去了墨爾本的一個(gè)住房/家庭展示會(huì)，他發(fā)現(xiàn)，在澳大利亞建造新房，每平方米的成本大約只有1000新西蘭元，相比之下，新西蘭的每平方米住房造價(jià)，高達(dá)2000元或者更高，超過(guò)澳大利亞兩倍。

湯普森說(shuō)，新西蘭兩倍于澳大利亞的住房造價(jià)，“似乎是徹底地反駁了這樣一種觀點(diǎn)，就是新西蘭的土地成本和市政府的合規(guī)成本，是住房造價(jià)高的關(guān)鍵問(wèn)題。”他認(rèn)為關(guān)鍵問(wèn)題是建筑材料的成本。“澳大利亞的Henley Homes為買(mǎi)家提供一種建筑面積高達(dá)382平方米的住房設(shè)計(jì)，包括人工、建筑材料和利潤(rùn)在內(nèi)的總建筑成本，為36萬(wàn)900澳元。”

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Henley Homes公司提供的另一個(gè)設(shè)計(jì)，是建筑面積為274平方米的四居室住宅，兩層或多層，建筑成本只有27萬(wàn)6900澳元(合28萬(wàn)9693新西蘭元)。湯普森說(shuō)，新西蘭最大的房屋建筑商出售的類(lèi)似的房屋，建筑成本約為55萬(wàn)元，約合每平方米造價(jià)2000元。

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按照QV Costbuilder的數(shù)據(jù)，2018年在新西蘭，建筑面積為150平方米的叁臥室或四臥室房屋的平均建筑成本—比上面所說(shuō)的澳大利亞的274平米的住房要小得多——在奧克蘭為31萬(wàn)315元，基督城為31萬(wàn)1250元，達(dá)尼丁為28萬(wàn)2190元，懷卡托為28萬(wàn)9690元，惠靈頓為28萬(wàn)5940元。

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新西蘭各個(gè)主要中心的新房建筑成本，在過(guò)去10年中增長(zhǎng)了30%以上，其中奧克蘭增長(zhǎng)最快。

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在同一個(gè)10年中，土地價(jià)格飆升了50%，勞動(dòng)力成本上漲了17%，石膏板、水泥和混凝土產(chǎn)品的通貨膨脹率則保持在13%的水平，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲了57%。

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建筑材料成本高

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湯普森表示，新西蘭為了符合抗震強(qiáng)度的住房設(shè)計(jì)和建造，成本都比澳大利亞高，由Branz運(yùn)行的一個(gè)方案，顯示了一個(gè)建筑產(chǎn)品或系統(tǒng)，是否符合建筑規(guī)範(fàn)的要求。“新西蘭的房屋和公寓需要更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)設(shè)計(jì)、獲得許可和建造。”

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湯普森說(shuō)，由于新西蘭建筑研究協(xié)會(huì)(Branz)認(rèn)證的成本很高，所以新西蘭對(duì)于替代建筑材料的創(chuàng)新很少。澳大利亞的產(chǎn)品質(zhì)量往往更好。建筑材料競(jìng)爭(zhēng)的另一個(gè)障礙，是產(chǎn)品制造商通常提供建筑材料回扣計(jì)劃，以激勵(lì)建筑商和行業(yè)從業(yè)人員使用其產(chǎn)品。

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不過(guò)，建筑用品公司ITM和BuildLink的創(chuàng)始人凱文·馬瑞維奇(Kevin Marevich)認(rèn)為，回扣有助于建立關(guān)系、認(rèn)可有價(jià)值的客戶并可以加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

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馬瑞維奇說(shuō)，比較塔斯曼海兩邊的新西蘭和澳大利亞，這很困難，因?yàn)閮蓢?guó)的人口規(guī)模、建筑規(guī)模和類(lèi)型、以及地理?xiàng)l件等都不同。

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大家似乎都在批評(píng)新西蘭最大建筑公司Fletcher Building對(duì)石膏板的市場(chǎng)主導(dǎo)地位，但馬瑞維奇表示，石膏板只占整體材料成本的相對(duì)較小的一部分。“雖然有其它替代產(chǎn)品可以選擇，但是建造一套房屋的總體成本，也只節(jié)省幾百元而已。”并且替代產(chǎn)品目前仍然存在風(fēng)險(xiǎn)，還可能延遲已經(jīng)建造好的住房的合規(guī)簽字。

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“我們是一個(gè)人口不到五百萬(wàn)的國(guó)家，地理狀況很差，合規(guī)成本也高得離譜。所以沒(méi)有簡(jiǎn)單的答案。”馬瑞維奇說(shuō)。

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建筑規(guī)范使成本上升

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Mike Greer Homes建筑公司的創(chuàng)始人邁克·格里爾(Mike Greer)表示，除了土地成本對(duì)于開(kāi)發(fā)商和房主來(lái)說(shuō)，是一筆巨大的開(kāi)支之外，“下一個(gè)最大的成本，則來(lái)自于我們的建筑規(guī)范，因?yàn)樗蠼ㄖ牧弦^(guò)度工程化(性能過(guò)剩)。而澳大利亞的要求則更輕巧一些，就連他們的鋁制窗戶也會(huì)更輕一些，他們使用的房屋的木框架和包層也都更輕便。”

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“雖然我們可以通過(guò)使用工廠的預(yù)制產(chǎn)品，來(lái)獲得更便宜的房屋造價(jià)，但我們新西蘭的建筑規(guī)范，是為在現(xiàn)場(chǎng)建造房屋而設(shè)計(jì)的。”并不適合預(yù)制產(chǎn)品。

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Mike Greer建筑公司建造的房屋面積一般約為160平方米，他們最大的市場(chǎng)在奧克蘭和基督城。

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格里爾認(rèn)為，與澳大利亞相比，建筑合規(guī)性是新西蘭建房業(yè)發(fā)展的一個(gè)巨大障礙，中央政府需要承擔(dān)責(zé)任保險(xiǎn)，而不是由地區(qū)或市政府來(lái)承擔(dān)。

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在今年3月發(fā)布的由建筑營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)公司所做的一個(gè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，建筑規(guī)范是新西蘭建筑行業(yè)的首要問(wèn)題。有500位建筑商、行業(yè)從業(yè)者、建筑師、設(shè)計(jì)師和繪圖員參加了調(diào)查。大約80%的受訪者表示，建筑行業(yè)面臨的關(guān)鍵問(wèn)題是建筑規(guī)范，它是審批和導(dǎo)致建房延誤的最大障礙。在建房成本問(wèn)題上，70%的受訪者表示，關(guān)鍵問(wèn)題是降低建筑材料的成本，69%的受訪者表示，審批和批準(zhǔn)程序需要重新審查。

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使用預(yù)制產(chǎn)品會(huì)降低造價(jià)?

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AUT的建筑管理副教授約翰·圖基(John Tookey)說(shuō)，預(yù)制產(chǎn)品有助于降低建房成本，但新西蘭有太多的人期望個(gè)性化的定制住房。

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“目前大多數(shù)新房批準(zhǔn)的是四到五臥室住房，而我們需要的是更多的兩、叁間臥室的經(jīng)濟(jì)房，所以我們需要認(rèn)真考慮使用預(yù)制產(chǎn)品來(lái)建房。”

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圖基說(shuō)，當(dāng)?shù)氐慕ㄖ毯烷_(kāi)發(fā)商都是從海外采購(gòu)預(yù)制產(chǎn)品，從而可以以較低的價(jià)格、大批量地交付，但他們不太愿意接受責(zé)任和服務(wù)保證，因?yàn)檫@也需要花錢(qián)。

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但有些預(yù)制產(chǎn)品存在質(zhì)量問(wèn)題，“在過(guò)去的幾年裡，我們已經(jīng)多次看到不良的布線、管道和石膏板的情況。雖然說(shuō)在這一點(diǎn)上，進(jìn)口商負(fù)有責(zé)任，但總的來(lái)說(shuō)，這是一種風(fēng)險(xiǎn)游戲。”圖基說(shuō)。

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NZIER的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家邁克爾·必令(Michael Bealing)相信，土地和基礎(chǔ)設(shè)施成本占建房成本的32%，建筑材料成本占20%，各種費(fèi)用和稅收約占16%。

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德勤(Deloitte)公司的研究員琳達(dá)·米德(Linda Meade)表示，澳大利亞建造的房屋更加標(biāo)準(zhǔn)化、商品及服務(wù)稅也更低，并且對(duì)地震、火災(zāi)和外墻的要求也更少，所以總的建房成本更低。

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“這就解釋了澳大利亞和新西蘭建房成本的差異。新西蘭用的石膏板，與澳大利亞用的石膏板是不同的產(chǎn)品。在新西蘭，它被用作建筑規(guī)范合規(guī)墻的支撐組件。而在澳大利亞則沒(méi)有這樣的要求。”

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“由于新西蘭的地震要求，進(jìn)入混凝土板的鋼筋數(shù)量也明顯地更多。”米德說(shuō)。

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木材是最大的單一材料成本，約占房屋總成本的8%，其它大部分原材料，約佔(zhàn)總成本的4%，只占木材的一半。

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影響新房造價(jià)的因素很多

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根據(jù)Branz的說(shuō)法，建房?jī)r(jià)格受到很多因素的影響，可以根據(jù)房屋形狀而變化很大，一般情況下，L形比H形更簡(jiǎn)單，因此成本相對(duì)要低。一般情況下，建筑商會(huì)為一套基本的、開(kāi)放式四臥室、200平方米的房屋定價(jià)，并會(huì)給出更高規(guī)格產(chǎn)品的成本。

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比如，從標(biāo)準(zhǔn)的廚房臺(tái)面升級(jí)到花崗巖臺(tái)面，成本將從2600元升至4400元，將丙烯酸淋浴升級(jí)為瓷磚步入式淋浴間，成本將從1800元升至3000元，房屋從矩形變?yōu)長(zhǎng)形將提升設(shè)計(jì)成本，花費(fèi)將從3000元升至18,500元。

房地產(chǎn)研究員Hugh Pavletich認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該是家庭收入中位數(shù)的3倍，而不是目前的3倍，與土地相比，建筑材料成本只占總成本的一小部分。

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