2020年5月28日，十三屆全國人大三次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國民法典》(以下簡(jiǎn)稱“民法典”)，1260個(gè)條文，作為中國第一部以“典”命名的法律，民法典之建設(shè)工程房地產(chǎn)領(lǐng)域變化解讀，她又被譽(yù)為“社會(huì)生活的百科全書”“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法”。

　　在建設(shè)工程房地產(chǎn)領(lǐng)域，民法典較《中華人民共和國物權(quán)法》而言，一是在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，二是適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門檻，并增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序，三是結(jié)合疫情防控工作，在征用組織、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的事由中增加“疫情防控”;其次，完善農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)相關(guān)制度，落實(shí)農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”改革的要求，對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)的相關(guān)規(guī)定作了完善，增加土地經(jīng)營權(quán)的規(guī)定，并刪除耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定，以適應(yīng)“三權(quán)分置”后土地經(jīng)營權(quán)入市的需要，增加規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，明確居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要。

　　民法典較《中華人民共和國合同法》(以下簡(jiǎn)稱“合同法”)細(xì)化了建設(shè)工程合同，并新增了物業(yè)服務(wù)合同，其中民法典第十八章第788條至808條就建設(shè)工程合同作出詳細(xì)的規(guī)定。

　　此外，民法典第二十四章第937條至950條就物業(yè)服務(wù)合同作出具體規(guī)定，這也是此前合同法未做規(guī)定的章節(jié)，現(xiàn)有的民法典在總結(jié)提煉先前法律規(guī)定及司法解釋的基礎(chǔ)上做到了進(jìn)一步細(xì)化。

　　變化亮點(diǎn)一

　　亮點(diǎn)解讀

　　與物權(quán)法相比，民法典在所有權(quán)層面，針對(duì)近年來群眾普遍反映業(yè)主大會(huì)成立難、公共維修資金使用難等問題，并結(jié)合此次新冠肺炎疫情防控工作，在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度：一是明確地方政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。二是適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門檻，并增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序。三是結(jié)合疫情防控工作，在征用組織、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的事由中增加“疫情防控”;明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的相關(guān)責(zé)任和義務(wù)，增加規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

　　變化亮點(diǎn)二

　　亮點(diǎn)解讀

　　民法典較物權(quán)法規(guī)定了用益物權(quán)制度，明確了用益物權(quán)人的基本權(quán)利和義務(wù)，以及建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等用益物權(quán)。在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，作了進(jìn)一步完善：一是落實(shí)黨中央關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的要求，明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期;續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。二是完善農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)相關(guān)制度，落實(shí)農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”改革的要求，對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)的相關(guān)規(guī)定作了完善，增加土地經(jīng)營權(quán)的規(guī)定，并刪除耕地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定，以適應(yīng)“三權(quán)分置”后土地經(jīng)營權(quán)入市的需要。考慮到農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地制度改革正在推進(jìn)過程中，民法典與土地管理法等作了銜接性規(guī)定。三是為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，增加規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，明確居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要。

　　變化亮點(diǎn)三

　　亮點(diǎn)解讀

　　與合同法相比，民法典新增建設(shè)工程合同無效、驗(yàn)收不合格的處理的具體規(guī)定，對(duì)建設(shè)工程施工合同無效，但是建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的工程價(jià)款支付作出了細(xì)化規(guī)定。

　　變化亮點(diǎn)四

　　亮點(diǎn)解讀

　　民法典新增承包人將建設(shè)工程轉(zhuǎn)包、違法分包的，發(fā)包人可以解除合同的規(guī)定，并就合同解除及后果作出細(xì)化規(guī)定。

　　變化亮點(diǎn)五

　　亮點(diǎn)解讀

　　與合同法相比，民法典新增第二十四章物業(yè)服務(wù)合同的具體規(guī)定，具體細(xì)化了物業(yè)服務(wù)合同定義、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容和形式、物業(yè)服務(wù)合同的效力、前期物業(yè)服務(wù)合同法定終止條件、物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托的條件和限制性條款、物業(yè)服務(wù)人的一般義務(wù)、物業(yè)服務(wù)人信息公開義務(wù)、業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)、業(yè)主告知、協(xié)助義務(wù)、業(yè)主合同任意解除權(quán)、物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)訂、不定期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責(zé)任、物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)。