樓市監(jiān)管正穩(wěn)步出牌！

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

中共中央政治局在4月19日召開的會議上，也再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的總體基調(diào)。會議認(rèn)為，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，加強(qiáng)市場監(jiān)測和評價考核，意味著分類指導(dǎo)之下，也帶來了更多的監(jiān)管。未來住建部的約談、預(yù)警，依然影響各個城市的房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查，在2019年將依然常態(tài)化。

監(jiān)管再亮劍多城市調(diào)控升級

4月19日，新華社消息，近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國務(wù)院發(fā)展研究中心對2019年第一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況開展了專題調(diào)研。

從調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)，住宅銷售平穩(wěn)回落，房價基本穩(wěn)定，市場預(yù)期趨于理性。但部分熱點(diǎn)城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關(guān)注。按照穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

近期，已有多個城市出現(xiàn)了調(diào)控升級：

湖南省4月19日下發(fā)《關(guān)于調(diào)整長沙市第二套住房交易環(huán)節(jié)契稅政策的通知》，要求4月22日起在長沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策，即對個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。

上周，北京收緊了國管公積金政策，貸款按照認(rèn)房又認(rèn)貸執(zhí)行。

4月10日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為發(fā)布緊急通知。

4月8日，深圳市住建局印發(fā)《深圳市住房和建設(shè)局開展房地產(chǎn)市場領(lǐng)域“樓霸”專項整治工作的方案》的通知。

另外，包括濟(jì)南、鄭州等地，辟謠松綁限購限價。整體看，樓市最近出現(xiàn)小陽春，市場各種謠言明顯出現(xiàn)。

從土地出讓情況看，2019年1-3月，全國房屋新開工面積為3.9億平方米，同比增長11.9%，增幅較1-2月擴(kuò)大5.9個百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積為28467萬平方米，同比增長11.5%，增幅較1-2月擴(kuò)大7.2個百分點(diǎn)。

具體城市看，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月下旬來部分城市的土地市場相比今年前兩個月的低迷有所恢復(fù)，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地數(shù)量有所增加。4月份，包括無錫、蘇州、廣州等城市的土地市場相比之前也有明顯升溫。

這一定程度上，印證了前述住建部調(diào)研所強(qiáng)調(diào)的“土地市場熱度回升”的論斷。

哪些城市有可能被約談

一些城市在今年前三個月的土地出讓也出現(xiàn)激增的情況。中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年前三個月，在土地出讓金排名前二十的城市里，有南寧、太原、合肥、福州、天津等5個城市漲幅超過了70%，其中南寧一季度土地出讓金達(dá)153.3億元，漲幅高達(dá)640%。此外，北海、大連的一季度土地出讓也同比創(chuàng)下驚人漲幅，分別達(dá)1664%和1241%。

溢價率方面，一線城市土地出讓溢價率總體穩(wěn)定，但二線城市總體樓面均價呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。中指數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，二線城市土地出讓溢價率環(huán)比上升13個百分點(diǎn)。

高華證券近日研報判斷，隨著土地市場逐步升溫，相關(guān)土地出讓政策最寬松的時期可能已經(jīng)結(jié)束。

而在房價波動方面，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；二手住宅銷售價格同比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲12.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)；二手住宅銷售價格同比上漲8.2%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)；二手住宅銷售價格同比上漲8.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。

具體漲幅上，丹東、大理、錦州、西寧、常德、廈門等二三線城市新房或二手房價格指數(shù)漲幅居前。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，住建部此次出臺相關(guān)措施，很大程度上說明了其對局部市場過熱現(xiàn)象的關(guān)注，也預(yù)示今后可能會在土地和房屋價格方面有相關(guān)的管控措施。

再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”

中共中央政治局在4月19日召開的會議上，也再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的總體基調(diào)。會議認(rèn)為，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。

張大偉表示，再次明確要求“房住不炒”，表明了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將維持之前的高溫狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但是整體看，基本原則依然不會改變，中央遏制房價上漲的決心不會改變。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，房住不炒的概念繼續(xù)得到強(qiáng)調(diào)。尤其是今年一季度樓市表現(xiàn)還不錯，二季度預(yù)計會繼續(xù)上升，這個時候強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，也是為了防范房地產(chǎn)市場價格大漲的風(fēng)險。

此外，政策明確了長效調(diào)控機(jī)制的概念，主要包括一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任等。預(yù)計今年二季度，相關(guān)城市會有相關(guān)監(jiān)管政策出臺，而對地方政府的主體責(zé)任考核也會加大。