2025年7月，一場(chǎng)正在悄然醞釀的組織變革，正在重塑昔日的地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科。這場(chǎng)自上而下的改革不僅標(biāo)志著萬(wàn)科徹底進(jìn)入“深鐵時(shí)代”，更是房地產(chǎn)行業(yè)從市場(chǎng)化走向國(guó)資主導(dǎo)的重要信號(hào)。萬(wàn)科正在全面撤并其區(qū)域公司，結(jié)束集團(tuán)—區(qū)域—城市的傳統(tǒng)三級(jí)管理架構(gòu)，正式邁入“集團(tuán)—片區(qū)”的集權(quán)模式。隨著深鐵高管全面接手，原有職業(yè)經(jīng)理人時(shí)代宣告終結(jié)。

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這場(chǎng)組織變革的背景，是萬(wàn)科持續(xù)三年的市場(chǎng)下滑和銷售困境。自2020年銷售額達(dá)到歷史高點(diǎn)7000億元后，萬(wàn)科的業(yè)績(jī)逐年下滑，2023年降至3700億元，2025年上半年僅為691.1億元。隨著市場(chǎng)容量壓縮、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備減少，區(qū)域公司這一管理中層變得臃腫且冗余。

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區(qū)域平臺(tái)的撤并并非一夜之舉。從2024年3月起，萬(wàn)科南方區(qū)域率先整合，從原有的12個(gè)城市公司合并為8個(gè)。隨后一個(gè)月，上海區(qū)域也重組為8個(gè)地區(qū)公司，北京區(qū)域調(diào)整為7個(gè)。到了2024年10月，萬(wàn)科“七變五”戰(zhàn)略完成，東北、西北區(qū)域被降級(jí)為總公司，開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部開始直管上海與廣佛。區(qū)域本部逐步被邊緣化，成為開發(fā)經(jīng)營(yíng)的前線協(xié)調(diào)單位，為徹底取消區(qū)域打下基礎(chǔ)。

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到了2025年7月，萬(wàn)科正式宣布撤銷全部區(qū)域公司，核心職能回歸集團(tuán)總部。此次架構(gòu)調(diào)整將采購(gòu)權(quán)、法務(wù)權(quán)、財(cái)務(wù)整合等關(guān)鍵職能收歸集團(tuán)統(tǒng)一管控。同時(shí)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部從上海遷回深圳，實(shí)現(xiàn)總部物理上的集中與統(tǒng)一。這種“強(qiáng)總部”戰(zhàn)略正是深鐵管理風(fēng)格的體現(xiàn)。

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深鐵在2017年“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”后成為萬(wàn)科大股東，近年來通過人事布局加速掌控萬(wàn)科。2025年初，郁亮卸任董事會(huì)主席，祝九勝、朱旭等高管陸續(xù)離職。深鐵董事長(zhǎng)辛杰兼任萬(wàn)科董事會(huì)主席，原深鐵置業(yè)副總經(jīng)理王智余調(diào)任北京區(qū)域，財(cái)務(wù)崗位由深鐵背景的肖靜華接替，法務(wù)、紀(jì)檢等職能也由國(guó)資系統(tǒng)人員接管。人事調(diào)整伴隨著戰(zhàn)略方向的收緊——以國(guó)資標(biāo)準(zhǔn)管理這家市場(chǎng)化起家的地產(chǎn)公司。

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過去萬(wàn)科的區(qū)域管理體系強(qiáng)調(diào)“放權(quán)激勵(lì)”，以期在各地跑馬圈地時(shí)期迅速擴(kuò)張。但如今房企普遍面臨銷售下滑、債務(wù)壓頂?shù)奈＞郑S持高成本的區(qū)域平臺(tái)已無現(xiàn)實(shí)意義?！爱?dāng)項(xiàng)目供給枯竭，區(qū)域公司就是沉重包袱?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。撤并區(qū)域公司，是縮減成本、提高決策效率的必然選擇。

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這場(chǎng)變革還伴隨著人事流動(dòng)加速。2025年6月，華中區(qū)域BG合伙人王博群離職；不久，上海事業(yè)部總經(jīng)理于佳興跳槽至華潤(rùn)置地。這些“老萬(wàn)科人”的流失，象征著區(qū)域自治的終結(jié)，和職業(yè)經(jīng)理人制度的瓦解。

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與此同時(shí)，萬(wàn)科內(nèi)部架構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化。開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部仍由張海主導(dǎo)，孫嘉負(fù)責(zé)商業(yè)事業(yè)部，曹江巍接替盧冰掌管北京區(qū)域。萬(wàn)科還新設(shè)辦公事業(yè)部，專注寫字樓資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，并升級(jí)商業(yè)板塊，主打三類產(chǎn)品：大型購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)和文化街區(qū)。

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采購(gòu)職能、財(cái)務(wù)體系同步重構(gòu)。萬(wàn)科未來將把大量表外資產(chǎn)納入報(bào)表管理體系，提升整體融資能力與風(fēng)險(xiǎn)控制能力。這種全面收攏權(quán)力、統(tǒng)一流程的做法，使得萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)邏輯由“放權(quán)搞活”轉(zhuǎn)為“集權(quán)提效”。

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這種變革也折射出整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。行業(yè)告別粗放式增長(zhǎng)，“區(qū)域跑馬圈地”已難以為繼。相反，精細(xì)化、總部化的集約管理成為趨勢(shì)。萬(wàn)科的調(diào)整并非孤例，多家房企如中海、保利也在收縮區(qū)域平臺(tái)，集中資源應(yīng)對(duì)主流城市市場(chǎng)。

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而深鐵之于萬(wàn)科，不僅是資金輸血者，更是戰(zhàn)略整合者。從“深鐵+萬(wàn)科”雙品牌地產(chǎn)合作，到軌道+物業(yè)一體化開發(fā)，深鐵試圖用“國(guó)資治理+市場(chǎng)執(zhí)行”的模式重塑萬(wàn)科的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。此次區(qū)域撤并，是深鐵深度介入萬(wàn)科管理后的關(guān)鍵落子。

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不過，這場(chǎng)變革也伴隨著陣痛。一方面，區(qū)域高管出走帶來的經(jīng)驗(yàn)斷層短期難以填補(bǔ)；另一方面，企業(yè)文化的更迭和組織結(jié)構(gòu)的再造也需要時(shí)間磨合。未來萬(wàn)科能否適應(yīng)這種“強(qiáng)總部”的國(guó)資管控模式，仍需觀察。

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從“市場(chǎng)化標(biāo)桿”到“國(guó)資樣板”，萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型路徑，正勾勒出未來房企治理的一種新范式。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”，萬(wàn)科的深層重構(gòu)無疑具有風(fēng)向標(biāo)意義。深鐵主導(dǎo)下的萬(wàn)科，能否完成從土地時(shí)代到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代的跨越，也許將成為判斷本輪行業(yè)洗牌成功與否的重要參照。